Louer un local à une salle de sport : ce que le bail commercial impose au propriétaire

Un rez-de-chaussée de 180 mètres carrés à Annecy, un loyer annuel de 28 800 euros, et un candidat qui veut y ouvrir une salle de fitness : l’offre séduit un propriétaire qui cherchait un locataire depuis des mois. Avant de signer, il lui reste à mesurer ce qu’implique un bail qui n’a rien à voir avec celui d’un appartement. Les clubs de remise en forme, les salles d’escalade ou de crossfit exploitent un fonds de commerce dans les murs, et c’est ce fonds qui commande le régime du contrat.

Neuf ans, mais pas pour tout le monde

Le code de commerce réserve son statut aux baux des locaux dans lesquels est exploité un fonds appartenant à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou à un artisan inscrit au registre national des entreprises. Une société qui exploite une salle de sport entre en général dans ce cadre. Dans ce cas, la durée du contrat ne peut être inférieure à neuf ans.

La règle protège surtout le locataire. Le texte lui donne en effet la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Dans l’exemple d’Annecy, le propriétaire compte sur 259 200 euros de loyers sur neuf ans, mais rien ne lui garantit plus de trois années : si la salle ne trouve pas son public, le locataire peut partir au bout de trente-six mois, et il reste alors six années, soit 172 800 euros de loyers, à trouver auprès d’un autre preneur. La loi autorise des stipulations contraires pour les baux de plus de neuf ans, pour les locaux construits en vue d’une seule utilisation, pour les bureaux et pour certains locaux de stockage. Un bailleur qui souhaite s’assurer d’une durée ferme doit donc le prévoir clairement dans le contrat, et le faire relire avant la signature.

Un calendrier d’illustration rend la règle concrète. Pour un bail qui débute le 1er février 2027, la première période triennale s’achève le 31 janvier 2030, et le locataire qui veut partir à cette date doit envoyer son congé au plus tard à la fin du mois de juillet 2029. Le propriétaire dispose donc d’un signal d’alerte six mois avant l’échéance, ce qui lui laisse le temps de chercher un nouveau preneur ou de renégocier.

Que se passe-t-il quand la salle ferme ?

Le droit au renouvellement du bail n’appartient qu’au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Il suppose, sauf motifs légitimes, une exploitation effective au cours des trois années qui précèdent la date d’expiration du bail ou de sa prolongation. Un exploitant qui a fermé sa salle pendant l’hiver pour des travaux, puis rouvert, ne se trouve pas dans la même situation que celui qui a cessé toute activité depuis deux ans. Pour le bailleur, la fermeture prolongée d’un club est donc un fait à consigner : dates de fermeture, constats, échanges écrits avec l’exploitant.

Mon Avocat Bailleur détaille, du point de vue du propriétaire, la durée du bail commercial, le droit au renouvellement, l’indemnité d’éviction, le plafonnement du loyer, la clause résolutoire et le droit de préemption. Ce sont les mêmes questions que celles qui se posent à la fin de chaque période triennale, et elles se règlent mieux quand le contrat les a prévues.

Trois points à fixer avant la remise des clés

Le premier concerne le dépôt de garantie, car un local aménagé pour la pratique sportive subit une usure particulière : sols, vestiaires, installations d’eau chaude, ventilation. Le deuxième porte sur la répartition des travaux d’aménagement, que le locataire fait souvent à ses frais mais que le bail doit autoriser, en précisant ce qui reste dans les lieux au départ. Le troisième concerne l’assurance : une salle qui reçoit du public, avec des appareils lourds et des douches, impose au propriétaire de vérifier que le locataire détient une couverture adaptée, et de demander chaque année l’attestation. Un état des lieux précis, des photographies datées de chaque salle et un inventaire des équipements laissés sur place donnent au bailleur de quoi comparer le jour du départ, qu’il survienne à la fin de la première période triennale ou au terme des neuf ans.